Investir dans la pierre est une expression que nous utilisons pour désigner l’investissement en immobilier. De l’immobilier locatif nue à la location meublée (LMNP), en passant par la pierre-papier avec les SCPI, les SIIC, les SCI, les OPCI, l’immobilier fractionné et le crowdfunding immobilier, chaque option a ses avantages et ses inconvénients. Nous avons comparer pour vous les différents dispositifs pour investir dans la pierre.
Pourquoi investir dans la pierre ?
Investir dans la pierre peut vous permettre d’améliorer le rendement de votre épargne, en comparaison avec les livrets bancaires classiques comme le livret A, le LDDS, etc. qui ont des rendements compris entre 0,5% et 3%.
Selon l’Insee, l’immobilier est considéré par les Français comme un l’investissement le plus sûr. D’après une analyse de 2019 de l’institut française d’opinion publique (IFOP), l’immobilier est la valeur la plus sûre du marché pour 67% de personnes interrogées.
Depuis les années 1 900, le prix de l’immobilier n’a cessé de croître et investir dans la pierre n’a jamais été aussi rentable avec une performance moyenne de 8,5% par an, sans compter le rendement des loyers.
Simulation de 100 000 euros investis
Nous avons examiner les rendements des livrets, de l’immobilier locatif, et des SCPI, à travers une simulation de performance pour 100 000 euros placés, avec un rendement annuel moyen de 5 à 7% pour l’immobilier locatif (5,9% en 2022).
Après 10 ans d’investissement
Livret A, LDDS, Compte à terme (3% par an) : Après une décennie, votre capital initial de 100 000 euros a généré environ 326 euros d’intérêts mensuels, pour un total de 134 391 euros.
Immobilier locatif, SCPI (6% par an) : Avec un taux de rendement moyen de 6%, votre capital a augmenté de 880 euros chaque mois, pour atteindre un total de 179 085 euros.
Bourse (10% par an) : Opter pour des placements à rendements élevés avec un taux de 10% a généré 1 964 euros d’intérêts mensuels, pour un total de 259 374 euros.
| Durée du placement | Type de placement | Rendement annuel | Intérêts mensuels |
|---|---|---|---|
|
1 an |
Livrets (Livret A, LDDS...) |
3% |
250 € |
|
1 an |
Immobilier (Locatif, SCPI...) |
6% |
500 € |
|
1 an |
Bourse (Actions, ETF...) |
10% |
832 € |
|
5 ans |
Livrets (Livret A, LDDS...) |
3% |
281 € |
|
5 ans |
Immobilier (Locatif, SCPI...) |
6% |
652 € |
|
5 ans |
Bourse (Actions, ETF...) |
10% |
1 220 € |
|
10 ans |
Livrets (Livret A, LDDS...) |
3% |
326 € |
|
10 ans |
Immobilier (Locatif, SCPI...) |
6% |
880 € |
|
10 ans |
Bourse (Actions, ETF...) |
10% |
1 964 € |
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Investir dans le pierre avec l’immobilier locatif
Il existe plusieurs options pour générer des revenus locatifs avec l’immobilier. Voici la liste des principaux types d’investissements :
Location meublée
La location meublée consiste à mettre en location un bien avec des meubles et des équipements. Elle offre plusieurs avantages, dont la possibilité de bénéficier du statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle). Ce régime vous permet des réduire vos impôts en choisissant le régime réel ou micro-BIC, ainsi qu’une exonération des plus-values à la revente et la possibilité d’amortir le bien. Cependant, il nécessite de respecter certaines conditions, comme le plafond des recettes locatives annuelles. Par contre, les locataires des logements meublés peuvent changer plus fréquemment.
Le statut LMNP concerne principalement les logements suivants :
- Les résidences étudiantes
- Les résidences seniors
- Les résidences d’affaires
- Les résidences de tourisme
Location nue
La location nue, quant à elle, consiste à mettre en location votre bien vide, sans mobilier ni équipement. Vous pouvez bénéficiez du régime réel ou bien du micro-foncier pour bénéficier d’un abattement de 30% d’impôts, mais moins intéressant que le micro-BIC.
Location saisonnière
La location saisonnière signifie louer un bien meublé pour de courtes périodes. Cette option est potentiellement plus lucrative, mais elle peut être risqué en fonction du profil de vos locataires (Airbnb ou Abritel) qui sont peut-être de passage pour faire la fête… Néanmoins, cette solution peut vous convenir si vous cherchez à maximiser vos rendements, et que vous avez un bien immobilier dans une zone touristique.
Colocation
La colocation revient à louer une même habitation à plusieurs locataires. C’est avantageux si vous cherchez à optimiser vos revenus, mais cela nécessite une attention particulière des relations entre locataires.
Quel cashflow espérer pour de l’immobilier locatif ?
Le cashflow, la différence entre les revenus locatifs et les dépenses, vous permet d’évaluer la rentabilité de votre investissement dans la pierre. Prenons un exemple concret : un appartement de 150 000 € financé avec un crédit à 4%, assurance comprise, sur 20 ans. Les mensualités s’élèveraient à environ 910 €. Si les revenus locatifs sont de 750 € net par mois, le cashflow serait de 750 € – 910 € = -160 € par mois. Vous auriez donc un effort d’épargne de 160 € à faire chaque mois, pour obtenir, à terme, un appartement d’une valeur de 150 000 €, qui aura sûrement pris de la valeur entre temps. Soyons cohérents, rares sont les biens immobiliers qui s’autofinancent à 100%, c’est-à-dire que le loyer rembourse entièrement votre crédit.
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La remontée des taux bancaires : quel impact ?
En 2023, le marché immobilier fait face à une remontée des taux d’emprunt, contrairement à la tendance à la baisse observée de l’année 2009 (post crise des Sub-primes) jusqu’à l’année 2020 (crise du Covid). Avant cette hausse, les taux moyens se situaient autour de 1,2% pour un prêt immobilier. Actuellement, ils ont grimpé à environ 4,20%, à l’heure où j’écris ces lignes, en fin d’année 2023.
Cette remontée des taux a évidemment un impact sur la rentabilité de votre investissement immobilier. Les coûts d’emprunt étant plus élevés, vous devrez sûrement faire un effort d’épargne avec un cashflow négatif.
Vous devriez peut-être changer de stratégie tant que les taux sont élevés, et plutôt vous concentrer sur investir votre cash. Il serait donc intéressant de penser à d’autres options pour investir dans la pierre, telle que la pierre-papier (SCPI par exemple), que vous pouvez acquérir sans crédit. Si vous voulez en savoir plus là-dessus, vous pouvez faire un saut au dernier chapitre de cet article, ou bien consulter nos avis complets sur Remake Live, Iroko Zen, ou encore Novaxia Neo.
Les contraintes de l’immobilier locatif
Les principales difficultés rencontrées par les propriétaires sont :
- La rénovation
- La recherche de locataire
- L’entretien
- Les impôts
Être propriétaire n’est pas toujours facile. Les contraintes sont nombreuses, comme la gestion des rénovations, la recherche constante de locataires, l’entretien régulier de votre bien et la gestion des réglementations et de l’administratif.
Vous pourriez par exemple avoir des travaux de rénovation obligatoires à réaliser dans le but d’améliorer la performance énergétique de votre bien, et cela pourrait vous coûter très cher. De plus, trouver des locataires peut être chronophage, vous devez être constamment vigilant, et la fiscalité de vos loyers sera fortement imposé si vous ne faites pas un bon montage.
La solution : investir dans la pierre-papier
Face à ces contraintes, nous avons une solution à vous proposer : la pierre-papier. C’est une alternative permettant de diversifier vos investissements immobiliers en évitant les contraintes de la gestion directe d’un bien. Prenons l’exemple des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) : en achetant des parts de ces sociétés, vous detenez une partie d’un portefeuille immobilier diversifié sans avoir à gérer les immeubles, les locataires, les travaux, etc.
En plus de vous simplifier la vie, les SCPI sont moins risqués qu’un appartement seul car la plupart investissent dans des dizaines d’immeubles de bureaux, de commerces, d’entrepôts, et dans différents pays. Enfin, les SCPI sont très accessibles comparé à un appartement, la plupart des parts sont vendues à partir de 200 € l’unité.
Par exemple, voici la diversification de la SCPI Remake Live, qui a générée une performance de 7,64% en 2022, très statisfaisant comme rendement :
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La pierre-papier : SCPI, SIIC, SCI, OPCI
Vous pouvez investir dans la pierre à travers 4 différents dispositifs :
SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)
Qu’est-ce que c’est ?
Les SCPI sont des sociétés qui collectent des fonds auprès d’investisseurs pour acquérir, gérer et louer un patrimoine immobilier diversifié. Les investisseurs détiennent des parts en fonction de leur investissement.Fonctionnement :
Les SCPI génèrent des revenus locatifs, distribués aux porteurs de parts sous forme de dividendes. Elles permettent de réduire les risques grâce à la diversification du parc immobilier.Rendement moyen :
En 2022, le rendement moyen des SCPI était d’environ 4,53% (selon l’ASPIM).
SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées)
Qu’est-ce que c’est ?
Les SIIC sont des sociétés cotées en bourse qui investissent principalement dans l’immobilier. Elles émettent des actions que les investisseurs peuvent acheter et vendre en bourse.Fonctionnement :
Les SIIC doivent redistribuer une grande partie de leurs bénéfices sous forme de dividendes. L’avantage est qu’elles offrent une bonne liquidité par rapport aux SCPI.Rendement moyen :
En 2022, le rendement moyen des SIIC était d’environ 7% brut.
SCI (Sociétés Civiles Immobilières)
Qu’est-ce que c’est ?
Les SCI sont des structures juridiques permettant à plusieurs personnes de détenir conjointement des biens immobiliers. Elles peuvent être familiales, entre amis ou professionnelles.Fonctionnement :
Les associés d’une SCI détiennent des parts sociales correspondant à leur apport. La SCI peut gérer et louer des biens immobiliers, facilitant la transmission du patrimoine, elle sont généralement partagées entre les membres d’une famille qui détient plusieurs appartements.Rendement :
Le rendement dépend des biens détenus par la SCI. Ce placement est très restreint et il est difficile de faire une moyenne de son rendement.
OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier)
Qu’est-ce que c’est ?
Les OPCI sont des fonds d’investissement qui combinent des actifs immobiliers et financiers, donc pas uniquement de l’immobilier. Ils offrent une diversification plus large que les SCPI, mais ils sont corrélés à la bourse, donc plus volatils.Fonctionnement :
Les OPCI peuvent investir dans différents types d’actifs négociés en bourse. Ils peuvent être à capital fixe ou variable.Rendement moyen :
En 2022, le rendement moyen des OPCI était d’environ -3,48%, dû au krach boursier.
Le meilleur investissement pierre-papier : les SCPI
Pour investir dans la pierre, la meilleure solution est selon nous d’investir dans les SCPI, notamment grâce à :
La performance des SCPI : En 2022, le rendement moyen des SCPI s’est maintenu autour de 4,53% (7,64% pour Remake Live), un niveau honnête par rapport à l’immobilier classique, sans les contraintes. Par contre, la volatilité des SIIC, dont les performances sont plus corrélées aux fluctuations boursières, sont moins intéressantes en terme de stabilité.
L’accessibilité des SCPI comparée aux SCI : Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont souvent limitées à des groupes privés ou familiaux restreints. Les SCPI, en revanche, sont disponibles pour n’importe quelle personne, dès 187 €, qui correspondent à la part de SCPI la moins cher Novaxia NEO, et sans frais d’entrée.
La diversification : Les SCPI sont connues pour diversifier leurs secteurs d’activités (bureaux, commerces, entrepôts, résidentiels), tout comme les OPCI, cependant, ces dernières peuvent être plus sensibles aux mouvements du marché boursier. Les SCPI offrent donc une diversification tout aussi efficace, sans être corrélées aux marchés boursiers.
La simplicité : Les SCPI sont gérées par des groupes de professionnels de l’immobilier, vous simplifiant la vie en éliminant la gestion quotidienne de vos biens. Enfin, les SCPI sont faciles à acheter, que ce soit en direct via une plateforme spécialisée telle que Louve Invest, ou bien via une assurance-vie comme Linxea Spirit 2.
Simulation de performance avec 10 000 euros en SCPI
Pour illustrer le potentiel de l’investissement dans la pierre, imaginons que vous investissez 10 000 € dans une SCPI tel que Remake Live ou Iroko Zen, sans frais d’entrée. Avec un rendement moyen de 6% par an, votre investissement aurait augmenté d’environ 18% en 3 ans, atteignant un capital d’environ 11 800 €. Cette somme se compose des 10 000 € initialement investis et de 1 800 € d’intérêts perçus au fil du temps.
De plus, si vous réinvestissez vos dividendes pendant 20 ans, avec 10 000 € d’investissement initial dans une SCPI, en supposant un rendement de 6% par an, vous auriez au bout de 20 ans un capital final de 33 102 €, voilà la magie des intérêts composés !
En investissant en SCPI, vous pouvez profiter d’une source de revenus régulière avec les loyers, en plus de la possibilité de voir la valeur de vos parts augmenter au fil du temps (1% par an en moyenne), qui n’est pas prise en compte dans la simulation précédente.
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Comment Investir dans les SCPI
Si vous souhaitez investir dans une SCPI en direct, à cérdit, ou en démembrement, vous pouvez acheter des parts de la SCPI sur des plateformes en ligne de courtiers spécialisés en SCPI tels que Louve Invest. Voici comment procéder :
Étape 1 – Inscrivez-vous sur Louve Invest avec ce lien Commencez par créer un compte sur la plateforme de Louve Invest, si ce n’est pas déjà fait. Vous devrez fournir certaines informations personnelles et financières.
Étape 2 – Allez dans la rubrique “SCPI”
Une fois inscrit, cliquez sur la rubrique “SCPI” à gauche du tableau de bord afin d’afficher la liste de toutes les SCPI disponibles
Étape 3 – Recherchez la SCPI de votre choix
Utilisez l’outil de recherche pour trouver la SCPI dans laquelle vous souhaitez investir (voir notre avis sur Remake live pour l’exemple) parmi la liste des SCPI disponibles sur la plateforme. Une fois la SCPI trouvée, cliquez sur “Investir”.
Étape 4 – Achetez des parts
Sélectionnez le nombre de parts que vous souhaitez acquérir puis cliquez sur “Acheter des parts” et suivez les instructions pour finaliser votre souscription (1 020 € minimum).
Étape 5 – Effectuez le Paiement
Procédez au paiement de votre investissement. Louve Invest vous guidera tout au long du processus de paiement.
Étape 6 – Suivez l’évolution de votre investissement
Une fois votre souscription validée, vous deviendrez associé de Remake Live et commencerez à recevoir des revenus sous forme de loyers sur votre RIB. Vous pourrez également suivre la performance de votre investissement via votre compte Louve Invest dans la rubrique “Portefeuille”.
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Questions fréquentes
Pourquoi devrais-je choisir les SCPI pour investir dans la pierre ?
Les SCPI sont simples d’accès, avec une gestion par des professionnels de l’immobilier, une diversification géographique et sectorielle, ainsi qu’un ticket d’entrée très faible. Leurs performances sont plutôt stables et leurs rendements compétitifs en font un choix attractif.
Comment réduire ses impôts en investissant dans la pierre ?
L’investissement dans la pierre, notamment via les SCPI en nue-propriété ou les SCPI fiscales, peut vous permettre des réductions de frais de succession (avec l’usufruit jusqu’à 90%), et d’impôt via des dispositifs comme le dispositif Pinel (jusqu’à 21%) ou le déficit foncier.
Faut-il investir dans la pierre ou en bourse ?
Investir dans la pierre, en particulier avec les SCPI, vous offrira une meilleure stabilité des revenus avec les loyers réguliers. Cependant, l’investissement en bourse rapporte historiquement plus que l’immobilier, en étant plus volatil également.
Comment diversifier ses investissement en immobilier ?
Contrairement à la détention d’un bien unique à votre nom qui dépend d’un seul locataire, les SCPI permettent de diversifier à l’international et dans différents secteurs en répartissant les investissements dans différents types d’immeubles.
Y a-t-il des frais pour investir dans la pierre ?
Oui, investir dans la pierre via les SCPI peut entraîner des frais d’entrée, généralement compris entre 8% et 12% de votre investissement initial. Cependant, certaines SCPI novatrices n’ont aucun frais d’entrée et compense cela par des frais de gestion plus élevés.
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