Les SCPI en nue-propriété consistent en un démembrement de propriété où l’usufruit et la nue-propriété sont répartis entre les investisseurs, offrant une opportunité d’investissement associant avantages fiscaux et flux de revenus. Dans cet article, nous examinerons en détail les opportunités et les avantages de l’investissement en SCPI en nue-propriété.
Les SCPI en nue-propriété
Comprendre la Nue-Propriété dans les SCPI
Les SCPI en nue-propriété sont des véhicules d’investissement immobiliers offrant une opportunité unique de démembrement de propriété. Cette forme d’investissement repose sur la séparation des droits de propriété en deux composantes distinctes : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier détient le droit de percevoir les revenus locatifs et d’occuper le bien, tandis que le nu-propriétaire détient le droit de propriété lui-même, mais ne bénéficie pas des revenus locatifs ni du droit d’occupation. Le démembrement peut avoir une durée déterminée, généralement de 15 à 20 ans, après quoi l’usufruit revient au nu-propriétaire.
La fiscalité avantageuse des SCPI en démembrement
Les SCPI en démembrement bénéficient d’un traitement fiscal avantageux. En tant que nu-propriétaire, vous bénéficiez d’une exonération d’impôt sur le revenu foncier. Cette exonération permet aux investisseurs souhaitant réduire leur charge fiscale tout en profitant des avantages des revenus passifs de l’immobilier.
Prenons un exemple concret pour illustrer ces avantages fiscaux : supposez que vous avez investi 100 000 € dans une SCPI en démembrement, générant 6 000 € de revenus locatifs annuels. En tant que nu-propriétaire, vous êtes exonéré de l’impôt sur le revenu foncier, ce qui équivaut à une économie fiscale de 1 800 € par an (à un taux d’imposition de 30%).
Cependant, il est à noter que cette exonération fiscale est temporaire. À la fin de la période de démembrement, l’usufruit rejoindra la nue-propriété pour former la pleine propriété, et les revenus locatifs deviendront imposables. La durée du démembrement peut varier en fonction de l’accord de départ, généralement de 15 à 20 ans.
Il faut également considérer d’autres aspects de la fiscalité, tels que les prélèvements sociaux. Les prélèvements sociaux s’appliquent généralement aux revenus du patrimoine, mais l’exonération de l’impôt sur le revenu foncier s’applique également à ces prélèvements. Cela signifie que, pendant la période d’exonération, vous pouvez également économiser sur les prélèvements sociaux.
Gardez en tête que les lois fiscales évoluent, en particulier en France, et les avantages fiscaux peuvent être soumis à des changements. Il est donc recommandé de consulter un expert fiscal ou un conseiller financier pour établir un bilan personnalisé.
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Les avantages de l’investissement en SCPI en nue-propriété
Les SCPI en nue-propriété, grâce au démembrement de propriété, offrent une approche d’investissement immobilière unique qui est parfaitement adaptée aux patrimoines conséquents. Découvrez les avantages de cette stratégie, comme la diversification du patrimoine que vous pouvez créer, ainsi que la performance que vous pouvez espérer des SCPI en nue-propriété.
Diversification du patrimoine
L‘investissement en SCPI en nue-propriété est une stratégie intéressante pour diversifier votre patrimoine immobilier. Cette approche vous permet de répartir votre investissement sur plusieurs biens immobiliers de qualité, ce qui réduit considérablement le risque associé à la détention d’un bien unique.
Le principal avantage de la diversification réside dans la réduction de la volatilité de votre portefeuille. En détenant des parts de différentes SCPI, vous minimisez les impacts potentiels d’une sous-performance d’un seul actif immobilier. Cela signifie que, même si un bien ne performe pas comme prévu, la performance globale de votre portefeuille est moins affectée, grâce à la solidité des autres biens.
Les SCPI investissent souvent dans des biens immobiliers situés dans diverses régions, voire à l’échelle nationale, et internationale. Cela limite votre exposition à un seul marché immobilier local, ce qui peut être particulièrement avantageux si une région spécifique connaît des fluctuations économiques. Voici par exemple la répartition géographique d’une SCPI diversifiée et sans frais d’entrée “Remake Live” :
En outre, le démembrement de propriété, associé à la diversification, peut vous offrir une exposition à différents types de biens, tels que des bureaux, des commerces, ou des logements, en fonction de la composition de la SCPI choisie.
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La performance des SCPI en nue-propriété
En 2022, les SCPI de rendement ont généré un rendement moyen d’environ 4,53% (source : ASPIM) et 6,01% depuis 1989 (source : BFMTV). Cependant, certaines SCPI sans frais ont distribué des rendement supérieurs à 7% en 2022, c’est notamment le cas de Remake Live avec un taux de distribution de 7,64% en 2022, ou encore Iroko Zen avec 7,04% la même année. Cela s’explique par le fait que les SCPI récentes dispose de liquidités importantes, ce qui leur permet d’acquérir des biens immobiliers à des prix avantageux, dans un contexte de hausse des taux et de baisse des prix de l’immobilier. Cette stratégie laisse présager des rendements plus attrayants que ceux des anciennes SCPI qui possèdent des parcs immobiliers vieillissants.
Cette performance stable et attractive indique le potentiel de ces investissements. Par conséquent, les SCPI en nue-propriété peuvent non seulement diversifier votre portefeuille, mais aussi contribuer à sa rentabilité.
Cependant, il est important de noter que les performances passées ne garantissent pas les performances futures. Les résultats peuvent varier en fonction de divers facteurs, notamment la qualité de la gestion de la SCPI, le marché immobilier local et l’évolution des taux d’occupation. Il est donc essentiel de faire preuve de diligence et de choisir des SCPI en nue-propriété gérées par des professionnels expérimentés et commercialisées sur des plateformes spécialisées (comme Louve Invest ou France SCPI par exemple).
Décote sur le prix d’achat des SCPI en démembrement
Ce que nous préférons dans l’investissement en SCPI en démembrement est la décote appliquée sur le prix d’achat. Cette décote est la réduction du coût d’acquisition des parts de la SCPI, par rapport au prix de la pleine propriété. En d’autres termes, vous achetez la nue-propriété d’un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur totale.
La décote varie en fonction de plusieurs facteurs, notamment la durée du démembrement. Plus la période de démembrement est longue, plus la décote est importante. Par exemple, une SCPI en nue-propriété tel que Remake Live avec une durée de démembrement de 12 ans offre une décote significative de 34,50% par rapport à la valeur totale de la pleine propriété (jusqu’à 43% pour d’autres SCPI comme PFO).
Cette décote est une opportunité ^pour vous, car elle permet d’acquérir des SCPI de qualité à un coût moindre, comparé à un achat en pleine propriété. La décote va également augmenter votre rentabilité. En effet, si vous décidez de revendre vos parts de SCPI en nue-propriété à la fin de la période de démembrement, vous devriez réaliser une plus-value non négligeable en capital grâce à la reconstitution de la pleine propriété.
| SCPI | Décote pour 5 ans de démembrement | Décote pour 10 ans de démembrement | Décote pour 15 ans de démembrement |
|---|---|---|---|
|
Activimmo |
22% |
35% |
42% |
|
Accimmo Pierre |
25% |
35% |
10 ans maximum |
|
Corum Origin |
25% |
39% |
10 ans maximum |
|
Cristal Rente |
20% |
32% |
38,5% |
|
Epargne Foncière |
17,5% |
29% |
35% |
|
Epargne Pierre |
21% |
34% |
40% |
|
Immorente |
18,5% |
32% |
40% |
|
Iroko Zen |
21% |
34,5% |
40% |
|
Neo |
20% |
33% |
38,5% |
|
Primovie |
18% |
30% |
40% |
|
Remake Live |
20% |
33% |
38,5% |
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Comment investir en SCPI en nue-propriété ?
Voici une solution simple pour investir dans une SCPI en démembrement (nue-propriété). Elle consiste a passer par la plateforme Louve Invest, courtier spécialisé en SCPI depuis 2020, avec 130 millions d’euros déjà investis sur la plateforme, et plus de 4 300 clients qui leur font confiance, c’est du solide !
Acheter des SCPI sur Louve Invest
Si vous souhaitez investir dans une SCPI en nue-propriété, vous pouvez acheter des parts de la SCPI sur des plateformes en ligne de courtiers spécialisés en SCPI tels que Louve Invest. Voici comment procéder :
Étape 1 – Inscrivez-vous sur Louve Invest Commencez par créer un compte sur la plateforme de Louve Invest, si ce n’est pas déjà fait. Vous devrez fournir certaines informations personnelles et financières.
Étape 2 – Allez dans la rubrique “SCPI”
Une fois inscrit, cliquez sur la rubrique “SCPI” à gauche du tableau de bord afin d’afficher la liste de toutes les SCPI disponibles
Étape 3 – Recherchez la SCPI dans laquelle vous souhaitez investir
Utilisez l’outil de recherche pour trouver votre SCPI. Par exemple, Novaxia NEO est dans la liste des SCPI disponibles sur la plateforme. Une fois la SCPI trouvée, cliquez sur “Investir”.
Étape 4 – Achetez des parts
Sélectionnez le nombre de parts que vous souhaitez acquérir puis cliquez sur “Acheter des parts” et suivez les instructions pour finaliser votre souscription (5 000 € minimum).
Étape 5 – Effectuez le Paiement
Procédez au paiement de votre investissement. Louve Invest vous guidera tout au long du processus de paiement.
Étape 6 – Suivez l’évolution de votre investissement
Une fois votre souscription validée, vous deviendrez associé de Novaxia NEO (ou de toute autre SCPI de votre choix) et commencerez à recevoir des revenus sous forme de loyers sur votre RIB. Vous pourrez également suivre la performance de votre investissement via votre compte Louve Invest dans la rubrique “Portefeuille”.
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Questions Fréquentes
Qu’est-ce que le démembrement en SCPI ?
Le démembrement en SCPI est une stratégie d’investissement qui consiste à séparer les droits de propriété d’un bien immobilier en deux parties distinctes : la nue-propriété et l’usufruit. La nue-propriété est détenue par un investisseur, tandis que l’usufruit est confié à une autre personne.
Quels sont les avantages fiscaux de l’investissement en SCPI en nue-propriété ?
Les investisseurs en SCPI en nue-propriété bénéficient d’un avantage fiscal : ils sont exonérés de l’impôt sur le revenu foncier. De plus, les parts de SCPI en nue-propriété applique une décote sur leurs prix allant d’environ 20% à 40%, en fonction de la durée de placement.
Quelle est la décote sur le prix d’achat des SCPI en nue-propriété ?
La décote varie en fonction de la durée du démembrement. Plus la période est longue, plus la décote est importante. Par exemple, une SCPI en nue-propriété avec une durée de démembrement de 20 ans peut offrir une décote pouvant atteindre 40% ou plus par rapport à la valeur totale de la pleine propriété
Quelle est la meilleure SCPI en nue-propriété ?
Le choix de la SCPI en Nue-Propriété dépend de divers facteurs, y compris vos objectifs financiers, la qualité de gestion de la SCPI, sa diversification sectorielle et géographique, son taux de distribution et d’occupation, sa capitalisation et enfin la durée du démembrement.
Quelle est la durée d’un démembrement ?
La durée du démembrement en SCPI en nue-propriété peut varier, mais elle se situe généralement entre 10 et 15 ans. Cette période offre un bon équilibre entre les avantages fiscaux et la rentabilité potentielle de l’investissement sur le long terme.
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