Les premières SCPI sans frais ont émergées à partir de 2019, et beaucoup d’investisseurs sont intrigués par leurs rendements supérieurs à la moyenne et se posent des questions quant à l’avenir de ces SCPI sans frais. C’est le cas de Iroko Zen, une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) diversifiée et sans frais d’entrée. Dans cet article, nous allons vous donner un aperçu complet de cette SCPI, ainsi que notre avis sur Iroko Zen et sur son potentiel.
Notre avis sur la SCPI Iroko Zen
Notre avis sur la SCPI Iroko Zen est très positif, car elle présente de nombreux avantages pour les investisseurs. Elle se démarque par sa diversification dans différents secteurs, offrant ainsi une certaine sécurité face aux changements du marché immobilier.
La stratégie d’investissement de Iroko Zen repose sur l’acquisition opportune de divers types d’actifs en privilégiant des biens de taille modeste offrant des rendements attractifs.
De plus, Iroko Zen investi principalement en Île-de-France, à Paris et dans les grandes métropoles régionales mais cette SCPI commence à diversifier rapidement son portefeuille immobilier en explorant des opportunités dans divers pays de la zone euro, notamment l’Allemagne, les Pays-bas, l’Espagne, et l’Irlande. Cette approche contribue à renforcer la diversification géographique de son patrimoine immobilier.
Enfin, la SCPI Iroko Zen offre un très bon rendement (classé 2ème des meilleurs rendements en 2022 et 3ème en 2023) depuis 2 ans avec un rendement de 7,10% en 2021, 7,04% en 2022, et 7,12% en 2023.
Pour résumer, la SCPI Iroko Zen c’est :
Avantages
6 300 associés, 278 M€ de capitalisation
87 immeubles avec un taux d’occupation de 100%
SCPI aux secteurs divers (Commerces 35%, Logistique 29% Bureaux 28%, Santé et crèches 8%)
SCPI diversifiée géographiquement dans 5 pays ( France 52%, Irlande 22%, Espagne 13%, Allemagne 7%, Pays-bas 6%)
7,12% de rendement en 2023 (supérieur à la moyenne globale des SCPI à 4,50% annuel)
SCPI sans frais d’entrée, tandis que la plupart des SCPI facturent des frais d’entrée à 10% en moyenne.
Inconvénients
Cette SCPI manque légèrement de diversification géographique car elle se concentre principalement sur l’ Île-de-France et sur Paris (52% de son parc immobilier)
SCPI sur laquelle nous manquons de recul à cause de ses 3 ans d’ancienneté
Frais de gestion plus élevés que la plupart des SCPI (14,40% contre 10% en moyenne)
Malgré sa jeunesse et son manque de diversification géographique, la SCPI Iroko Zen est dans une bonne dynamique et elle va continuer à investir à l’étranger pour diversifier son patrimoine. De plus, la jeunesse de Iroko Zen est un vrai avantage car cette SCPI possède beaucoup de liquidités et elle peut donc acquérir des biens immobiliers à prix réduits dans ce contexte de hausse des taux et de baisse des prix, laissant présager des rendements plus attractifs que les anciennes SCPI aux parcs immobiliers vieillissants.
D’après nous, c’est une très bonne SCPI à rajouter dans son portefeuille, en plus de posséder quelques SCPI diversifiées comme Remake Live, et des SCPI spécialisées dans des secteurs en plein essor comme la santé avec par exemple la SCPI Pierval Santé.
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Présentation de la SCPI Iroko Zen
Qu’est-ce que Iroko Zen ?
Iroko Zen est une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) gérée par la société Iroko. Lancée en 2020, elle se spécialise dans l’investissement immobilier diversifié. Contrairement à certaines SCPI thématiques, Iroko Zen adopte une approche plus généraliste, investissant dans une variété de biens immobiliers, y compris les bureaux, les commerces, les entrepôts, ainsi que, de manière opportuniste, dans des logements et des résidences services, notamment étudiantes et Ehpad.
L’objectif principal d’Iroko Zen est de générer des revenus locatifs pour ses investisseurs tout en préservant et en valorisant leur capital. La SCPI adopte une stratégie flexible en achetant divers types d’actifs immobiliers, ce qui lui permet de diversifier rapidement son portefeuille, d’où notre avis positif sur cette scpi.
Objectifs et stratégie d’investissement de Iroko Zen
La stratégie d’investissement de Iroko Zen repose sur l’acquisition opportune d’actifs immobiliers diversifiés. La SCPI accorde une grande importance à la qualité des locataires et à la durée des baux (9,2 ans en moyenne), ce qui contribue à garantir des revenus locatifs réguliers et prévisibles pour les investisseurs. L’objectif fondamental est de maintenir un taux d’occupation élevé (100% en 2023) de ses biens immobiliers tout en cherchant à valoriser le patrimoine immobilier.
Iroko Zen explore des opportunités d’investissement principalement en France, notamment en Île-de-France et dans les grandes métropoles régionales, mais elle cible également des pays variés de la zone euro, comme l’Allemagne, les Pays-Bas, l’Espagne, et l’Irlande et elle n’exclut pas le Portugal et l’Italie dans un futur proche.
Portefeuille d’actifs immobiliers de Iroko Zen
Iroko Zen possède un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers. Au premier semestre 2023, la SCPI détenait un total de 87 actifs, avec un taux d’occupation financier robuste de 100%. La composition de son portefeuille se répartit entre différents secteurs, avec une prédominance dans les bureaux et les commerces, ainsi qu’une part significative dans les entrepôts. Cette diversification sectorielle vise à offrir une stabilité dans la distribution des revenus aux investisseurs. Voici la répartition sectorielle de la SCPI Iroko Zen en 2023 :
Répartition géographique de Iroko Zen
Iroko Zen concentre ses investissements principalement en France, avec une présence significative en Île-de-France et dans les grandes métropoles régionales. La SCPI a également investi dans plusieurs pays européens, dont l’Allemagne, l’Espagne, les Pays-Bas, et l’Irlande. Cette diversification géographique vise à réduire les risques liés à une seule zone géographique et à renforcer la stabilité de ses revenus locatifs. Voici la répartition des actifs de Iroko Zen en 2023 :
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Rendement de Iroko Zen
Performance historique de Iroko Zen
Pour faire notre avis sur Iroko Zen, l’une des premières choses à évaluer est le rendement. Ici, Iroko Zen se démarque avec une performance historique solide. En 2022, elle a généré un rendement de 7,04%. Ce chiffre mérite l’attention, surtout compte tenu de l’incertitude entourant les taux d’intérêt. Cependant, ce qui est encore plus remarquable, c’est sa trajectoire depuis son lancement en 2020, maintenant un rendement annuel moyen d’environ 7%, ce qui est supérieur à la moyenne des SCPI qui tourne traditionnellement autour de 4,50% par an.
Comparaison avec d’autres SCPI
Iroko Zen se distingue par sa stratégie d’investissement généraliste. Cela offre un large éventail d’opportunités, couvrant des actifs immobiliers tels que bureaux, commerces, entrepôts, résidentiels, et même des résidences services. Cependant, cela signifie également qu’elle n’a pas une spécialisation sectorielle aussi prononcée que certaines SCPI thématiques comme Pierval Santé.
Pour les investisseurs recherchant une diversification étendue à l’étranger, Iroko Zen est une des meilleures options, tout comme Remake Live, une autre SCPI sans frais.
Si vous préférez une SCPI qui investi uniquement en France, il peut être judicieux de compléter votre portefeuille avec d’autres SCPI investissant en France, bien que cela puisse potentiellement limiter votre diversification. On peut citer notamment Epargne Pierre qui est principalement composée de bureaux (53%) à Paris et en province, avec plus de 2 milliards d’euros de capitalisation, ce qui en fait un SCPI très solide, au détriment du rendement qui se situe aux environs de 5,50% par an, ce qui est très honorable tout de même.
Exemples de rendement
Imaginons que vous ayez investi 10 000 € dans Iroko Zen en 2021. Avec un rendement moyen de 7% par an, votre investissement aurait augmenté d’environ 23% en 3 ans, atteignant un capital d’environ 12 314 €. Cette somme se compose des 10 000 € initialement investis et de 2 314 € d’intérêts perçus au fil du temps. Il est essentiel de garder à l’esprit que les performances passées ne garantissent pas les rendements futurs, mais cela illustre le potentiel de cette SCPI.
Potentiel de revenu passif
Supposons que vous déteniez 50 parts d’Iroko Zen, évaluées à 200 euros chacune. Avec un rendement de 7%, vous pourriez anticiper un revenu annuel d’environ 700 € provenant de vos parts. Ce qui distingue Iroko Zen, c’est l’absence de frais d’entrée, ce qui facilite la création de votre portefeuille. Une fois investi, vous pourriez bénéficier d’une source de revenus régulière, en plus de la possibilité de voir la valeur de vos parts augmenter.
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Frais et fiscalité de Iroko Zen
Les frais associés à Iroko Zen
En ce qui concerne les frais liés à Iroko Zen, il est essentiel d’examiner attentivement la structure tarifaire. La bonne nouvelle pour les investisseurs est qu’Iroko Zen n’applique pas de frais d’entrée. Cela signifie que l’intégralité de votre capital initial est directement investie dans l’acquisition de parts de cette SCPI, sans aucune déduction initiale.
En ce qui concerne les frais de gestion, ils sont de l’ordre de 14,4% par an. Ces frais servent à couvrir les coûts associés à la gestion quotidienne de la SCPI, y compris les travaux de maintenance, les charges de copropriété, et la rémunération de la société de gestion.
Fiscalité des revenus fonciers
Pour maximiser le rendement de votre investissement dans Iroko Zen, il est crucial de bien comprendre les implications fiscales associées à cette SCPI. Voici un aperçu de la fiscalité qui s’applique :
Impôt sur le revenu : Les revenus générés par Iroko Zen sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ils sont ajoutés à votre revenu global et imposés en fonction de votre tranche marginale d’imposition. Il convient de noter qu’il existe des possibilités de déduction fiscale, notamment les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition de parts, les frais de gestion, les dépenses d’entretien, et les charges de copropriété. Ces déductions peuvent réduire considérablement votre base imposable, ce qui se traduit par des économies d’impôt substantielles.
- Prélèvements sociaux
En plus de l’impôt sur le revenu, les revenus fonciers d’Iroko Zen sont soumis aux prélèvements sociaux. Actuellement, ces prélèvements s’élèvent à un taux global de 17,2%. Ils sont directement prélevés à la source sur les revenus fonciers distribués par la SCPI.
Régime réel : Les investisseurs ont la possibilité d’opter pour le régime réel d’imposition plutôt que le régime micro-foncier. Cette option devient avantageuse lorsque les charges déductibles excèdent 30% des revenus bruts. Le régime réel permet de déduire toutes les charges associées à l’investissement, ce qui peut entraîner une réduction significative de la base imposable.
- Imposition des plus-values : En cas de revente de vos parts d’Iroko Zen, les éventuelles plus-values sont soumises à la fiscalité des plus-values immobilières. Cela implique un impôt forfaitaire de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Toutefois, il existe également des abattements pour durée de détention, réduisant progressivement la charge fiscale à partir de la 6e année de détention des parts, jusqu’à une exonération totale après 22 ans de détention.
Optimisation fiscale
Iroko Zen offre diverses opportunités d’optimisation fiscale pour maximiser le rendement de votre investissement :
Régime des revenus fonciers : En investissant dans Iroko Zen, vous avez accès au régime des revenus fonciers, qui permet de déduire certaines charges liées à votre investissement, telles que les intérêts d’emprunt. Ces déductions peuvent significativement réduire votre revenu imposable, entraînant des économies d’impôt considérables.
- Stratégie de démembrement : Le démembrement de propriété est une autre option à envisager avec Iroko Zen. En séparant la nue-propriété (la possibilité de disposer du bien) de l’usufruit (le droit de percevoir les revenus), vous pouvez réduire la base imposable de l’usufruitier, généralement un membre de la famille lors d’une transmission patrimoniale. Cette stratégie peut offrir des avantages significatifs en matière de planification fiscale et successorale.
Comment investir dans Iroko Zen ?
Voici une approche courante pour investir dans Iroko Zen (en direct ou en démembrement). Malheureusement, Iroko Zen n’est pas disponible au sein d’un contrat d’assurance-vie donc nous ne pouvons pas vous proposer cette méthode. Si vous souhaitez absolument investir en SCPI au sein d’une assurance-vie pour défiscaliser vos revenus, nous vous conseillons Remake Live, qui est très similaire à Iroko Zen (pas de frais d’entrée, et une diversification à l’internationale).
Investir dans Iroko Zen sur Louve Invest (solution la plus simple)
Si vous préférez investir directement dans Iroko Zen sans passer par un contrat d’assurance-vie, vous pouvez acheter des parts de la SCPI sur des plateformes en ligne de courtiers spécialisés en SCPI tels que Louve Invest. Voici comment procéder :
Étape 1 – Inscrivez-vous sur Louve Invest Commencez par créer un compte sur la plateforme de Louve Invest, si ce n’est pas déjà fait. Vous devrez fournir certaines informations personnelles et financières.
Étape 2 – Allez dans la rubrique “SCPI”
Une fois inscrit, cliquez sur la rubrique “SCPI” à gauche du tableau de bord afin d’afficher la liste de toutes les SCPI disponibles
Étape 3 – Recherchez “Iroko Zen”
Utilisez l’outil de recherche pour trouver Iroko Zen parmi la liste des SCPI disponibles sur la plateforme. Une fois la SCPI trouvée, cliquez sur “Investir”.
Étape 4 – Achetez des parts
Sélectionnez le nombre de parts que vous souhaitez acquérir puis cliquez sur “Acheter des parts” et suivez les instructions pour finaliser votre souscription (200 € minimum)
Étape 5 – Effectuez le Paiement
Procédez au paiement de votre investissement. Louve Invest vous guidera tout au long du processus de paiement.
Étape 6 – Suivez l’évolution de votre investissement
Une fois votre souscription validée, vous deviendrez associé de Pierval Santé et commencerez à recevoir des revenus sous forme de loyers sur votre RIB. Vous pourrez également suivre la performance de votre investissement via votre compte Louve Invest dans la rubrique “Portefeuille”.
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Questions Fréquentes
Comment fonctionne la distribution des dividendes avec Iroko Zen ?
Les dividendes de Iroko Zen sont distribués mensuellement, après la fin du délai de jouissance (1er jour du 4ème mois après la souscription). Ils sont calculés en fonction des loyers perçus par la SCPI et sont ensuite répartis entre les investisseurs en proportion du nombre de parts qu’ils détiennent.
Quels sont les frais associés à l’investissement dans Iroko Zen ?
Iroko Zen ne facture pas de frais d’entrée, ce qui signifie que la totalité de votre investissement initial est directement investie. Les frais de gestion annuels s’élèvent à 14,4% et couvrent les coûts liés à la gestion de la SCPI (travaux, rémunération des experts…).
Est-il possible d’investir dans Iroko Zen via un contrat d’assurance-vie ?
Non, vous ne pouvez malheureusement pas détenir des parts d’Iroko Zen au sein d’un contrat d’assurance-vie pour le moment. En alternative, il existe une seule SCPI, Remake Live, qui ne comporte pas de frais d’entrée et qui est éligible à l’assurance-vie.
Comment revendre ses parts de Iroko Zen ?
La revente de parts d’Iroko Zen s’effectue sur le marché secondaire. Vous pouvez mettre en vente vos parts auprès de potentiels acheteurs, généralement à un prix fixé en accord avec le marché. La procédure de cession des parts doit respecter les règles établies par la SCPI.
Quelle est la stratégie d’investissement d’Iroko Zen en termes de diversification géographique ?
Iroko Zen se concentre principalement sur l’Île-de-France, Paris et les grandes métropoles régionales françaises. Toutefois, elle investi aussi en Allemagne, en Espagne, aux Pays-Bas, et en Irlande. Cette SCPI n’exclut pas la possibilité d’investir dans d’autres pays de la zone euro.
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