Si vous avez toujours rêvé de vous lancer dans l’immobilier, mais que votre compte en banque n’est pas prêt à débourser des dizaines de milliers d’euros, cet article est fait pour vous. Ici, nous allons vous parler chiffres, rentabilité, et astuces pour vous permettre de réaliser votre rêve d’investisseur immobilier, même sans un apport conséquent.
1. Acheter un appartement sans apport
Savez-vous que l’investissement locatif peut commencer avec de petits biens, pour ensuite avoir la confiance des banques et continuer pour viser plus gros ?
L’une des solutions les plus accessibles est l’achat d’un petit appartement (studio).
Faire un prêt à la banque sans apport
Maintenant, vous vous demandez peut-être comment financer votre premier achat d’appartement sans apport. La réponse se trouve souvent du côté des banques. En France, elles sont plutôt arrangeante quand il s’agit de prêter de l’argent pour investir dans la pierre. Si vous avez un CDI et une situation financière stable, obtenir un prêt immobilier peut être plus facile que vous ne le pensez. En effet, 60 % des financement de biens immobiliers sont accordés sans apport par les banques, à une seule condition, votre dossier doit être solide !
La rentabilité d’un appartement en location
Imaginons que vous trouviez un petit investissement qui rapporte tel qu’un studio d’une valeur de 100 000 euros. Avec un apport de zéro euro, vous décidez de solliciter un prêt immobilier à votre banque préférée. En fonction des taux d’intérêt en vigueur, vous pourriez obtenir un prêt sur 20 ans avec un taux de 3,80%, le taux moyen en 2023 à l’heure où j’écris ces lignes.
Si nous faisons les calculs, les mensualités de ce prêt s’élèveraient à environ 595 euros par mois. Cela semble gérable, non ?
Et voici la bonne nouvelle : avec les loyers que vous pouvez percevoir en mettant votre petit bijou immobilier en location, vous pourriez couvrir une grande partie, voire la totalité de ces mensualités. Par exemple, en le louant à un étudiant, tu pourrais obtenir un revenu locatif mensuel d’environ 400 euros. Cela dépend bien sûr de la ville où se situe votre appartement, mais il est clair que les petits studios pour étudiants sont souvent très rentables.
Pour mettre les chiffres en perspective, si vous remboursez 595 euros par mois pour le prêt et que vous percevez 400 euros de loyer mensuel, vous ne devriez débourser “que” 195 euros de votre poche pour rembourser votre investissement, et avoir un appartement d’une valeur de 100 000 euros (sûrement beaucoup plus avec le temps). De plus, les intérêts du crédit du déductible dans le carde du mode de location LMNP (Location Meublée Non Professionnel). Là-dessus, il vous reste à déduire les charges et les impôts fonciers, mais cela reste largement couvert par le loyer.
En somme, votre petit appartement peut devenir une source de revenus passifs, vous permettant de rembourser votre prêt et de construire votre patrimoine immobilier, le tout sans apport initial.
Loyer moyen pour un studio dans une grande ville (7 à 20 m²)
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Ville
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Loyer moyen
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|---|---|
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Paris
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808 €
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Nice
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509 €
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Lyon
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499 €
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Bordeaux
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456 €
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Marseille
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427 €
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Toulouse
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422 €
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Montpellier
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421 €
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Nantes
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392 €
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Grenoble
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390 €
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Rennes
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384 €
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Clermont-Ferrand
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344 €
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Nous trouvons que l’investissement locatif sans apport est une excellente façon de commencer à bâtir son patrimoine. Il vous permet de plonger dans l’univers de l’immobilier sans sacrifier tout votre capital dès le départ. Bien sûr, comme pour toute chose, cela comporte des risques, mais avec une recherche minutieuse, une gestion prudente et un peu de chance, vous pourriez bien vous retrouver avec un investissement rentable entre les mains.
2. Investir dans une colocation sans apport
En optant pour la colocation, vous pouvez envisager d’acheter un appartement plus spacieux et de le louer à plusieurs locataires. Cela signifie que les loyers perçus seront plus élevés que si vous louiez à un seul locataire. Par exemple, si vous achetez un appartement avec trois chambres, vous pouvez le louer à trois personnes différentes, multipliant ainsi les rentrées d’argent.
Rentabilité de l’investissement locatif en colocation
Pour mieux comprendre l’impact de la colocation sur la rentabilité de votre investissement locatif, prenons un exemple concret. Imaginez que vous achetiez un appartement de trois chambres pour 150 000 euros. Si vous le louez en tant qu’unité unique, vous pourriez peut-être encaisser 700 euros de loyer par mois.
Cependant, si vous optez pour la colocation, chaque locataire peut payer 400 euros par mois, ce qui est souvent le prix moyen d’une chambre en colocation. Dans ce cas, avec trois locataires, vous obtiendrez un total de 1 200 euros par mois de loyers, soit presque le double de ce que vous pourriez percevoir en louant l’appartement en entier à un seul locataire.
Bien sûr, il faut déduire les charges et les dépenses de cette somme, mais cela reste une affaire très rentable. En comparaison avec l’investissement locatif traditionnel, la colocation vous permet d’augmenter significativement vos revenus locatifs, ce qui peut compenser le manque d’apport initial.
Les risques de la colocation
Cependant, il est important de noter que la colocation présente également des défis. Gérer les relations entre les locataires peut parfois être complexe, et il est essentiel de mettre en place des règles claires dès le départ pour éviter les conflits.
De plus, il faut tenir compte de la rotation fréquente des locataires, car les contrats de location en colocation sont souvent plus courts que les baux classiques. Cela signifie que vous devrez consacrer du temps à la recherche de nouveaux locataires régulièrement.
Malgré ces défis, la colocation peut être une option très intéressante pour les investisseurs qui souhaitent optimiser leur rentabilité sans nécessairement avoir un apport conséquent. En diversifiant vos stratégies d’investissement, vous pouvez trouver des opportunités lucratives dans le secteur de la colocation.
Alors, si vous possédez un espace vacant dans un appartement, envisagez la colocation comme une option pour booster vos revenus locatifs. C’est une stratégie qui peut être particulièrement avantageuse dans les grandes villes universitaires où la demande de logements en colocation est souvent élevée.
3. Négociez avec votre banque pour un prêt sans apport
Après avoir exploré les deux premières solutions pour investir sans apport, voici la troisième solution, c’est la plus importante et celle qui complémente les 2 autres : la négociation avec sa banque.
Pourquoi négocier avec sa banque ?
Imaginez que vous ayez trouvé un petit appartement abordable ou que vous envisagez de vous lancer dans une colocation, mais vous vous retrouvez toujours un peu court au moment de constituer un apport. Ne vous inquiétez pas, car il existe des moyens de persuader votre banque de vous faire confiance.
Ouvrir une assurance vie chez sa banque
Une astuce souvent méconnue consiste à ouvrir une assurance vie auprès de sa banque. En plaçant une partie de votre épargne dans ce produit financier, vous montrerez à votre banque que vous êtes un client fidèle et que vous êtes prêts à investir avec eux. Dans certains cas, la banque peut accepter de vous prêter la totalité ou une partie du montant nécessaire pour votre investissement immobilier, même sans apport initial.
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L’assurance vie proposée par La Banque Postale est une excellente option pour les investisseurs souhaitant bénéficier d’un produit d’investissement attractif et sécurisé.
En ce qui concerne la sécurité des investissements, il est important de souligner que La Banque Postale est une institution financière fiable et sécurisée, appartenant à 100% au groupe La Poste qui est détenu par l’État français. La garantie de l’État offre une sécurité supplémentaire pour les investisseurs qui peuvent être rassurés quant à la gestion de leur argent.
Bien qu’il y ait certaines limites quant aux support disponibles comparé à Linxea, elle reste une option intéressante grâce à la sécurité et la stabilité du groupe La Poste.
Au final, l’assurance vie Easy Vie c’est :
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Seulement 200 supports disponibles dont 5 SCPI
Des frais de gestion légèrement plus élevés que Linxea, mais toujours inférieurs à ceux des banques classiques !
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Mise en nantissement
Le nantissement est une stratégie puissante pour obtenir un prêt sans apport. Outre l’assurance vie, d’autres actifs peuvent être mis en nantissement. Par exemple, si vous détenez des actions, des obligations ou même un contrat d’assurance décès, ceux-ci peuvent être utilisés comme garantie pour votre prêt. Cela montre à votre banque que vous avez des actifs à offrir en garantie, réduisant ainsi le risque pour eux.
Les garanties complémentaires
En plus de l’assurance vie et du nantissement, il existe d’autres garanties que vous pouvez offrir à votre banque pour renforcer votre demande de prêt sans apport. Par exemple, vous pourriez proposer un cautionnement solidaire, où une personne de confiance s’engage à rembourser le prêt en cas de défaillance de votre part. Cette option peut rassurer la banque et augmenter vos chances d’obtenir le prêt sans apport.
La persuasion et l’argumentation
Enfin, n’oubliez pas l’importance de la persuasion dans la négociation avec votre banque. Préparez un dossier solide, expliquez clairement vos projets d’investissement et montrez-vous convaincants avec des simulations de rentabilité par exemple. Plus vous pourrez montrer que vous êtes sérieux et capable de gérer cet investissement, plus vous aurez de chances de convaincre votre banque.
Les précautions à prendre
Bien que la négociation avec votre banque puisse ouvrir des portes pour un investissement locatif sans apport, il est essentiel de prendre certaines précautions avant de vous lancer. Parmi les éléments à considérer, l’assurance habitation est primordiale. Assurez-vous d’avoir une assurance adaptée à votre type de location, que ce soit pour un petit appartement ou une colocation. Pour comparer les assurances habitation et obtenir le meilleur prix possible, nous vous conseillons la plateforme WeSur.
De plus, pensez à mettre en place d’autres garanties, comme un dépôt de garantie ou une assurance loyer impayé, pour vous protéger en cas de litige avec vos locataires.
En conclusion, la négociation avec votre banque peut être la clé pour investir sans apport initial. En combinant cette stratégie avec l’achat d’un petit appartement ou la colocation, vous maximisez vos chances de réussite dans le monde de l’investissement immobilier. Alors, préparez votre argumentaire, ouvrez une assurance vie, mettez en nantissement vos actifs et montrez à votre banque que vous êtes prêts à passer à l’action pour réaliser vos projets d’investissement locatif.
4. Les SCPI pour petit budget : Chapitre bonus
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, mais que vous ne voulez pas vous occuper de la gestion d’une propriété par vous-même. C’est là que les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) entrent en jeu. Une SCPI est une société qui gère un portefeuille d’actifs immobiliers, tels que des bureaux, des commerces ou des logements. En investissant dans une SCPI, vous achetez des parts de cette société, ce qui vous donne droit à une part des loyers et des revenus générés par les biens immobiliers qu’elle possède.
Ces parts de SCPI sont vendus en moyenne à 200 € (voir notre avis sur Remake Live à 204 € la part), ce qui en fait un produit très accessible si vous n’avez pas envie de mettre un gros apport.
Investir en SCPI présente plusieurs avantages. Tout d’abord, c’est une option idéale si vous souhaitez investir dans l’immobilier sans les tracas de la gestion quotidienne. Les SCPI s’occupent de la recherche de locataires, de l’entretien et de la gestion des biens, vous laissant plus de temps libre. De plus, vous pouvez commencer avec un montant relativement faible, car vous n’as pas besoin d’acheter une propriété entière. En diversifiant vos investissements à travers différentes SCPI, vous pouvez également répartir les risques.
De plus, l’immobilier a tendance à augmenter de valeur avec le temps, et les SCPI aussi, ce qui peut vous permettre de réaliser des gains appréciables. Au cours des dernières années, le marché immobilier français a enregistré une croissance significative. Selon les statistiques, les prix des logements ont augmenté en moyenne d’environ 3% à 5% par an dans de nombreuses régions du pays. Certaines grandes villes, comme Paris, ont même connu des hausses de prix plus importantes, atteignant jusqu’à 9% par an.
Cette augmentation de prix se ressent sur les SCPI qui sont corrélées au marché de l’immobilier, avec un rendement moyen de 5 % et un revalorisation des parts moyenne de 1 % par an :
Performance globale des SCPI
Les meilleures SCPI
Questions Fréquentes
Qu’est-ce que l’investissement locatif sans apport ?
L’investissement locatif sans apport est une stratégie d’investissement immobilier qui vous permet d’acquérir un bien immobilier sans débourser de fonds personnels importants dès le départ. Au lieu de cela, les revenus provenant de la location de la propriété sont utilisés pour rembourser le prêt.
Comment obtenir un prêt immobilier sans apport ?
Obtenir un prêt immobilier sans apport nécessite une préparation minutieuse. Il est essentiel d’avoir un dossier financier solide, une stabilité professionnelle, et une relation de confiance avec sa banque. Les banques en France sont souvent ouvertes à accorder des prêts immobiliers sans apport.
Quelle est la rentabilité d’un investissement locatif sans apport ?
La rentabilité d’un investissement locatif sans apport dépend de plusieurs facteurs. Les taux d’intérêt, le montant du prêt, les loyers perçus, les charges et les frais annexes jouent un rôle essentiel dans le calcul de la rentabilité. En général, il est compris entre 5% et 10% par an.
Pourquoi envisager la colocation en investissement locatif ?
En optant pour la colocation en investissement locatif, il est possible de louer un appartement plus spacieux à plusieurs locataires, ce qui augmente les revenus locatifs. Par exemple, un appartement avec plusieurs chambres peux être le loué à plusieurs personnes, multipliant ainsi les rentrées d’argent.
Comment négocier un prêt sans apport avec sa banque ?
Pour réussir à négocier un prêt sans apport, il est essentiel d’avoir une relation solide avec sa banque et de montrer sa capacité à rembourser le prêt. Diverses options peuvent être envisagées, notamment l’ouverture d’une assurance vie, le nantissement de biens, ou d’autres garanties.
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